Nota de urgencia sobre las Moratorias por razón de la DANA

 Javier Micó Giner Notario

 

ASUNTO: Moratorias DANA

REGULACIÓN Real Decreto-ley 6/2024, de 5 de noviembre, por el que se adoptan medidas urgentes de respuesta ante los daños causados por la Depresión Aislada en Niveles Altos (DANA) en diferentes municipios entre el 28 de octubre y el 4 de noviembre de 2024 (BOE 6-noviembre-2024, página 141117 y ss).

– Línea de avales: art. 29

– Moratorias: arts. 40

– Régimen fiscal: DF 2ª

– Localidades ANEXO

EXCLUSIÓN DEL OBJETO DE LA NOTA

No nos detenemos en la Línea de avales o en posibles operaciones que se organicen vía el ICO o que no se hayan detallado en el RDl 6/2024.

PROCESO

1. SOLICITUD DE SUSPENSIÓN DE OBLIGACIÓN DE PAGO DE INTERESES Y PRINCIPAL

Se aplica a préstamos y créditos (con y sin garantía hipotecaria), arrendamientos financieros y financiación de circulante.

Con garantía hipotecaria. Si es préstamo o crédito anterior a 6/11/2024.

• Requisitos (art. 32.1):

– El inmueble hipotecado debe ubicarse en alguna localidad del Anexo

– Personas físicas y jurídicas con volumen de facturación inferior a 6 MM € en el último ejercicio (entendemos que el requisito de facturación solo se predica de estas).

• Documentos (art. 35 y 34): Solicitud de suspensión.

Importante: basta la petición por un deudor, siempre que a la entidad acreedora no le conste oposición expresa y escrita de otro deudor (34 in fine).

Sin garantía hipotecaria. Si es préstamo o crédito anterior a 6/11/2024.

• Requisitos (art. 32.2):

– Persona física residente en la zona (alguna localidad del Anexo) -deberá cumplir además el requisito de ser trabajadora por cuenta propia-

– Personas trabajadoras por cuenta propia y jurídicas

1. con volumen de facturación inferior a 6 MM € en el último ejercicio (puede discutirse si el requisito de facturación se predica de ambas o solo de la última, pero el primer caso sería de laboratorio)
2. y cuya actividad principal se encuentre en la zona.

• Documentos (art. 35 y 34): Solicitud de suspensión.
  • Personas físicas (persona física residente)
    • Indicar que son asalariados (no autónomos)
    • Certificado de empadronamiento u otro documento acreditativo de la residencia.
  • Personas trabajadoras por cuenta propia y jurídicas con volumen de facturación inferior a 6 MM con actividad en la zona
    • Indicar (las personas físicas) que son autónomos y su actividad económica (parece que este punto no se exija a las personas jurídicas, pero no debería ser problema incluirlo).
    • Cualquier documento que acredite dicha circunstancia (documentos fiscales, de seguridad social, de censo, etc.) o más ágil, declaración responsable (duda de si debe acreditarse tanto el volumen de facturación como la ubicación de la actividad; entendemos que se refiere a este segundo aspecto).

Importante: basta la petición por un deudor, siempre que a la entidad acreedora no le conste oposición expresa y escrita de otro deudor (34 in fine).

1.1. ALGUNA CRÍTICA AL ÁMBITO DE APLICACIÓN

 El RDl parte de una dicotomía que no se corresponde con la realidad. O se trata de un préstamo o crédito hipotecario (en cuyo caso el criterio es la ubicación de la finca) o no tiene garantía hipotecaria (en cuyo caso el criterio es la ubicación de la actividad).

Se suscita así la duda (Luis Mayorga) de qué sucede si se ha hipotecado una finca de fuera de la zona afectada en garantía de un préstamo o crédito empresarial.

Sin perjuicio de debates ulteriores, creemos que sería conveniente una interpretación flexible. Un posible criterio sería que ese préstamo (hipotecario) se acoge al RDl aunque tenga garantía hipotecaria, no por razón de la ubicación de la garantía, sino por razón de la ubicación de la actividad.

De esta forma, bastaría afirmar que el préstamo se acoge vía el art. 32.2 por razón de la actividad y que, acogido el préstamo, indirectamente, queda salvaguardada su garantía, aunque el inmueble que lo garantice se ubique fuera de la zona.

La interpretación quizá sea forzada y expansiva, pero la situación creemos que requiere este planteamiento.

 2. PLAZO PARA PRESENTAR LA SOLICITUD

3 meses desde 6 de noviembre de 2024 (cómputo por meses, el 6 de febrero es jueves, Cc, art. 5 « si los plazos estuviesen fijados por meses o años, se computarán de fecha a fecha»).

3. PLAZO DE CONCESIÓN Y EFECTOS

15 días.

Pero concedida, la suspensión opera «con efectos desde la fecha de la solicitud» (es relevante conocer la fecha de solicitud).

4. FORMALIZACIÓN

4.1. EXCLUSIVAMENTE DE LA MORATORIA «DANA»

 No se requiere acuerdo ni novación (art. 36.3). Entendemos que quiere decir que, cumplidos los requisitos, es obligatorio para la entidad financiera.

1. Con garantía hipotecaria. Escritura pública e inscripción.

– El art. 36.3 remite al 40. El 40 se ciñe al otorgamiento unilateral. Aunque dice «en la forma prevista en el art. 40», no habría obstáculo, a nuestro juicio, en otorgamientos bilaterales que, además, podrían ser necesarios cuando la novación sea más amplia.

– Efectos:

• Desde la fecha de solicitud
• Incluso para los acreedores intermedios inscritos sin necesidad de su consentimiento.
• Prendas, fianzas y avales se mantienen inalteradas sin consentimiento (36.3 in fine)
• Los fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores gozan ex lege del beneficio de excusión durante el tiempo de duración de la moratoria (art. 33).

2. Sin garantía hipotecaria, pero con otra garantía o inscripción en RVPBM.

– El 36.3. remite a las normas generales.

– Efectos:

• Desde la fecha de solicitud
• Prendas, fianzas y avales se mantienen inalteradas sin consentimiento (36.3 in fine)
• Los fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores gozan ex lege del beneficio de excusión durante el tiempo de duración de la moratoria (art. 33).

La formalización unilateral está prevista en el art. 40

4.2. MORATORIA «DANA» MÁS NOVACIÓN ADICIONAL

Cualquier novación, deberá incorporar la moratoria «Dana».

Entendemos que si la novación es más amplia que la moratoria «Dana» deben cumplirse los requisitos de las novaciones.

 5. ARANCELES

 A cargo de la entidad acreedora.

5.1. Escrituras e inscripción

Art. 36.5. La idea es reducción del 75 % del arancel de novaciones con límites inferior y superior

– escritura: 10-30 euros «por todos los conceptos». Los conceptos se refiere a que solo cabe cobrar un concepto (es el motivo de que en una carta de pago y cancelación de hipoteca o en una novación con modificación de responsabilidad se cobra solo un concpeto).

En este punto se indica que «sin que se devengue cantidad alguna a partir del quinto folio de matriz y de copia, sea copia autorizada o copia simple» (lo que debería entenderse referido al nº 7 del arancel de incremento por folios y al nº de folios que se cuenta de las copias que sí deben computarse hasta el que señala).

Estos importes son los limitados en el rango entre 10 y 30 euros.

Independientemente de ello, si se encarga la presentación telemática se devengan los suplidos (Rs 21/12/2013) y las diligencias (Rs 13/6/2016); si se encarga la petición de la información, el testimonio (Rs 23/6/2020 y 13/6/2016); y en todo caso, el timbre.

– inscripción: 10-20 euros

5.2. Pólizas e inscripción

Art. 36.6.

– póliza; reducción 50 %, 10-30 euros

En este punto se indica «por todos los conceptos incluyendo sus copias y traslados» (podría ir en línea con Rs 15/2/2023).

– inscripción: fijo 6 euros

De intervenir gestoría, es materia no regulada.

La copia podría expedirse con CSV para evitar trasiego del papel.

6. RÉGIMEN FISCAL – SUJETO Y EXENTO

DF 2ª

En teoría esto obliga a autoliquidar exento e incorporarlo a la escritura.

El Colegio Notarial de Valencia podría pedir que se indique que no es necesaria la autoliquidación (como sucede en otras CCAA con otros documentos sujetos, pero exentos). Otra alternativa que este Colegio Notarial hable con los responsables de Registros de la zona y se admita sin autoliquidación para agilizar pues es notorio que serán exentas.

7. ASPECTOS DE LA REDACCIÓN Y LA TRAMITACIÓN

A efectos notariales lo más ágil sería seguir un esquema como el de las Moratorias de la Palma

No se exige acta previa ni aplica LCCI 5/2019

– Escritura o Póliza que puede ser Unilateral

(en anteriores ocasiones no se admitieron otorgamientos masivos en un solo número de protocolo o asiento del libro indicador).

La cuestión es la documentación a unir a la escritura.

Documentos que cabe unir son (i) la solicitud y (ii) los datos de la finca u objeto necesarios para su inscripción.

• Solicitud

(en principio, bastaría que la entidad indicase que le ha sido solicitada por al menos un deudor sin necesidad de unir el escrito de solicitud, si bien normativa interna puede que lo exija).

Podría incluir en la escritura que la entidad asevera que no le consta la oposición expresa de otros deudores.

• Dado que conserva el rango no es imprescindible la nota registral. Pero sí se necesita saber el dato registral de la finca para su inscripción.

• Podría usarse cualquier nota que constase en el gestor documental de la entidad
• Podría utilizarse la vía de

https://registradorescomunidadvalenciana.org/2024/11/comunicado-del-colegio-de-registradores-sobre-acreditacion-de-titularidad-de-los-inmuebles-en-la-tragedia-de-la-dana/

Permite a los interesados obtener una nota por vía de email (por correo electrónico: danaregistradores@registradores.org). La nota no es la misma que solicita el notario, pero a estos efectos sería suficiente. El concepto «interesados» en este caso podría incluir a la entidad acreedora, a la encargada de formalizar o incluso al notario a fin de agilizar.

Un dato que convendría detallar (u omitir) es la fecha de vencimiento.

• El problema de la fecha de vencimiento. Uno de los mayores problemas de inscripción de moratorias COVID fue la discordancia entre la fecha de vencimiento que se señalaba con la que resultaba de los asientos registrales más la moratoria. Son muchas las moratorias no inscritas por este motivo (circunstancia que a nadie beneficia). Casi siempre la discrepancia se debía a que se había realizado alguna amortización parcial que no constaba en escritura ni en la inscripción. Sería absurdo imponer el coste de novaciones en cada amortización parcial. Aunque podría defenderse que esta aclaración no está en el ámbito del RDl por economía procedimental y porque normalmente no se inscriben, para evitar el problema, cabe dos soluciones
  1. O no indicar la fecha de vencimiento final
  2. O indicar la correcta señalando que si discrepa de la que resultaría del Registro más los meses de suspensión, prevalezca la indicada por tener su origen en amortizaciones parciales anticipadas que modificaron la fecha de vencimiento (proponemos que se siga esta porque la anterior a nadie beneficia).

Finalmente, puede plantearse si debe aclarar la situación de préstamos con varios deudores.

• El problema de la pluralidad de deudores. Se soluciona uno de los problemas de las moratorias COVID cuando habiendo varios deudores solo uno pedía la moratoria. La norma señala que en este caso basta que lo pida un deudor «siempre que a la entidad acreedora no le conste la oposición a la solicitud formulada por uno o más del resto de los deudores principales de forma expresa y por escrito con anterioridad a la fecha de la concesión». Siendo así, de nuevo se plantean dos soluciones
  1. O limitarse a indicar que existe una petición de un deudor
  2. O indicar que el deudor que lo pide (sea uno o varios, pues del Registro no resulta el número de deudores), está legitimado, sin haberse producido oposición alguna conforme al art. 34 in fine.

– Liquidación de impuestos exenta. Si no se consigue que se diga que es innecesaria.

– Presentación.

– Inscripción.

– Pago de aranceles y gestiones.

– Remisión de copia (en su caso, mediante CSV) y justificación de costes soportados.

No existe plazo para la autorización de la escritura o su inscripción.

8. EFECTOS

Tres meses: ni capital ni intereses

Nueve meses: solo intereses.

Si hay Avales ICO (37.3) como el plazo límite puede afectar, se recalcula el principal de las cuotas para ajustar.

Los efectos como hemos dicho se extienden a fiadores, garantes e hipotecantes no deudores, pero con el derecho a pedir excusión de los bienes del deudor, durante la suspensión.

Los préstamos hipotecarios novados conservan el rango.

Cabe pactar, además, una novación, en cuyo caso se aplican las reglas ordinarias.

 

9. ASPECTOS NO SUJETOS A CALIFICACIÓN NOTARIAL NI REGISTRAL

Ni notarios ni registradores tienen encomendada función de control de la obligación de comunicación por la entidad acreedora al BdeE (art. 36.2). Conviene recordarlo porque con motivo de las Moratorias Covid aisladamente se exigía una mención a la comunicación en alguna población.

Tampoco les compete el control que exigen los arts. 38 y 39.