A continuación podrá ver los documentos relacionados a las operaciones Inmobiliarias

Además de los generales (consultar Preguntas Frecuentes), que dependerán de si son personas físicas o jurídicas, en caso de ser personas físicas debe aclararse el estado civil del propietario; de estar casados, su régimen económico matrimonial; de constituir pareja estable, si existe algún pacto documentado que la regule; si alguno de los comparecientes fuera no residente o en la operación intervienen menores o discapacitados, conviene que consulten con la notaría o las Preguntas Frecuentes. El régimen matrimonial afecta a las personas que deben otorgar la escritura y al carácter común o no de la finca y a los posibles derechos de los cónyuges.

Documentos o informaciones esenciales

  Escritura que acredite la propiedad de la finca o fincas cuyo destino se pretende modificar.

– Si carece de la escritura, pero dispone de una nota simple, podemos utilizarla.

– Si carece de la escritura, pero sabe la fecha y el notario ante quien se firmó, podemos localizarla. Puede utilizar el servicio ‘Copias de protocolo’.

Si bien no es necesario, si se considera conveniente, la notaría podrá obtener información registral actual y continuada acreditativa de la titularidad y estado de cargas para garantía del otorgante.

La notaría obtendrá certificación catastral descriptiva y gráfica con la referencia catastral del inmueble

– Le preguntaremos si la descripción de la escritura, el registro y el catastro son o no correctas

– Caso de no ser coincidentes las tres descripciones, le informaremos sobre cómo coordinarlas, si lo desea

  Recibos de IBI para conocer la referencia catastral.

– La notaría puede obtener en algunos Municipios dicha información mediante consulta telemática.

  Licencia (si el destino final es el uso residencial) y comunicación previa en otro caso [en Cataluña ver el texto refundido de la Ley de Urbanismo].

  Acreditación de que los Estatutos de la comunidad no exigen consentimiento de la Junta para esta alteración de destino.

  Proyecto y acreditación de terminación

  De ser el destino final, vivienda, cédula de habitabilidad.

  La alteración de destino de las fincas paga impuesto de Actos Jurídicos Documentados considerando la Administración Tributaria que la base imponible es el valor de la finca.

  Podrá encargarnos los trámites de liquidación y pago que desee que, en su caso, asumiremos o los delegaremos bajo nuestra responsabilidad

  Liquidación de impuestos

– Puede encomendar esta gestión a la notaría

  Inscripción en el Registro de la Propiedad

– Puede encomendar esta gestión a la notaría

  Modificación de la descripción catastral

– Le orientaremos para la adecuada alteración

  Las gestiones encomendadas a la notaría son asumidas por la misma o, en su caso, delegadas bajo nuestra responsabilidad

Además de los generales (consultar Preguntas Frecuentes), debe aclararse el estado civil de donantes y donatarios; de estar casados, su régimen económico matrimonial; de constituir pareja estable, si existe algún pacto documentado que la regule; si alguno de los comparecientes fuera no residente o en la operación intervienen menores o discapacitados conviene que consulten con la notaría o las Preguntas Frecuentes también.

Si se dona la vivienda familiar del matrimonio o de una unión de pareja estable deberá comparecer el cónyuge del propietario (o la pareja, en Cataluña).
En estos casos no basta el consentimiento del titular, sino que se precisa el consentimiento del cónyuge o pareja.

Se regula:

  En la normativa estatal, en el art. 1.320 del Código Civil.

  En la normativa catalana, el art. 231-9 del Código Civil regula este consentimiento para los matrimonios y el art. 234-3 para las situaciones de convivencia estable en pareja.

En los casos de separación y divorcio, debe revisarse la posible atribución del derecho de uso de la vivienda al cónyuge no titular, cuyo consentimiento será necesario para donación.

Documentos o informaciones esenciales

  Escritura que acredite la propiedad del donante de las fincas a transmitir.

– Si carece de la escritura, pero dispone de una nota simple, podemos utilizarla.
– Si carece de la escritura, pero sabe la fecha y el notario ante quien se firmó, podemos localizarla. Puede utilizar el servicio ‘Copias de protocolo’.

– Aunque no es obligatorio, salvo instrucción expresa en contrario, la notaría obtendrá información registral actual y continuada acreditativa de la titularidad y estado de cargas para garantía del donatario
– La notaría obtendrá certificación catastral descriptiva y gráfica con la referencia catastral del inmueble

Le preguntaremos si la descripción de la escritura, el registro y el catastro son o no correctas

Caso de no ser coincidentes las tres descripciones, le informaremos sobre cómo coordinarlas, si lo desea

  Recibo de IBI o certificado de estar al corriente en su pago de los últimos cuatro años.

– La notaría puede obtener en algunos Municipios dicha información mediante consulta telemática

  Certificado de estar al corriente en las deudas de la Comunidad de Propietarios siempre que el inmueble pertenezca a una Comunidad de Propietarios (división horizontal, urbanización, etc.). Aunque es un acto a título gratuito y cabría pensar que puede prescindirse de este certificado, la normativa catalana en principio lo exige (no obstante, es posible renunciar a dicha exigencia).

– La notaría puede obtener en algunas Comunidades Autónomas dicha información mediante consulta telemática a los Administradores de Fincas

Documentos secundarios

  Cédula de habitabilidad, no es exigible en las donaciones; quizá si es conveniente siempre que se done una vivienda.

– En el caso de Viviendas de Protección Oficial, se sustituye por la Cédula de Calificación Definitiva

La notaría puede ayudarle a obtener la Cédula

La notaría puede informarle de los documentos sustitutivos (solicitud e informe)

La notaría puede informarle de los casos excepcionales en que no procede (derribo)

La notaría puede obtener un duplicado si la cédula está vigente, pero la ha extraviado

  Certificado de eficiencia energética No es requisito de la escritura, ni de la inscripción. Puede prescindirse.

  Licencia de primera ocupación. No es requisito de la escritura de donación, pero como se exige en las declaraciones de obra terminada (si bien en Cataluña se sustituye por la mera solicitud), conviene disponer de la misma.

  Cuando se transmite una vivienda nueva, conviene comprobar que dispone de Licencia de Edificación, conexiones a las redes generales, Seguro Decenal, Libro del Edificio debidamente depositado en el Registro, Acta de final de obra, individualización o concreción de la carga hipotecaria, etc.

  Cuando se transmite una vivienda antigua, puede ser conveniente el Informe de Evaluación de Edificios (en Cataluña, la acreditación de la Inspección Técnica de Edificios y el Informe de aptitud).

– La notaría le informará de si es exigible o no

  Cuando se transmiten suelos, conviene que el donante indique

– los compromisos urbanísticos asumidos

– y la ausencia de riesgos contaminantes

  Si las fincas están gravadas con una hipoteca, conviene que el donante indique

– el certificado bancario del saldo pendiente

– y, en su caso, la provisión de fondos para cancelar la carga

  Si las fincas están arrendadas, debe facilitar el contrato para conocer los derechos del inquilino; si tiene o no algún derecho de adquisición y si existe obligación de notificarle.

  Todos los impuestos recaen sobre el donatario

  La regla general es que debe pagar el Impuesto de Donaciones

– Le calcularemos la Base imponible

– Le podemos facilitar simulación del coste fiscal

  Ocasionalmente, cuando la donación se combina con una subrogación en una hipoteca que grava el inmueble o tiene causa onerosa, se devengará también TPO (por la parte onerosa, aplicándose el Impuesto de Donaciones a la parte transmitida a título gratuito).

– Le informaremos del tratamiento fiscal

  Existen beneficios fiscales y tarifas reducidas, en especial en el caso de donaciones para el inmueble destinado a ser la vivienda habitual del donatario.

– Por favor, infórmenos de las circunstancias de la donación para verificar si es aplicable alguna reducción. Le informaremos del tratamiento fiscal

  También debe asumir el donatario el pago del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU, conocido como ‘Plus Valía’). Le informaremos

– Posible simulación de su coste.

– Algunos Ayuntamientos permiten que desde la notaría se realice el pago por medios telemáticos.

  Podrá encargarnos los trámites de liquidación y pago que desee que, en su caso, asumiremos o los delegaremos bajo nuestra responsabilidad

  Pago del IIVTNU (‘plus valía’)

– Puede encomendar esta gestión a la notaría

  Liquidación de impuestos

– Puede encomendar esta gestión a la notaría

  Inscripción en el Registro de la Propiedad

– Solo es posible previo pago del IIVTNU

– Puede encomendar esta gestión a la notaría

  Cambio de titular catastral

– En el caso general, se lo resolveremos

  Cambio de titular de luz, agua, gas, basuras, vados

  En su caso, notificación a la comunidad de propietarios (en Cataluña debe notificar el transmitente; en el resto de España, el adquirente)

  Las gestiones encomendadas a la notaría son asumidas por la misma o, en su caso, delegadas bajo nuestra responsabilidad

Además de los generales (consultar Preguntas Frecuentes), debe aclararse el estado civil de los copropietarios; de estar casados, su régimen económico matrimonial; de constituir pareja estable, si existe algún pacto documentado que la regule; si alguno de los comparecientes fuera no residente o en la operación intervienen menores o discapacitados, conviene que consulten con la notaría o las Preguntas Frecuentes.

Si se disuelve el condominio sobre la vivienda familiar común de ambos copropietarios, por tratarse de un matrimonio o de una pareja, bastará el consentimiento de los mismos.
Si se produce el caso excepcional, de pretender disolver el condominio sobre una vivienda que es la familiar de uno de los copropietarios, pero no del otro, no basta el consentimiento del copropietario titular, sino que se precisa el consentimiento de su cónyuge o pareja (de existir).
Dogmáticamente esta afirmación podría discutirse (la disolución de condominio no es necesariamente un acto de disposición, sino especificativo de derechos), pero la consecuencia práctica es la apuntada.

Se regula:

  En la normativa estatal, en el art. 1.320 del Código Civil.

  En la normativa catalana, el art. 231-9 del Código Civil regula este consentimiento para los matrimonios y el art. 234-3 para las situaciones de convivencia estable en pareja.

En los casos de separación y divorcio, debe revisarse la posible atribución del derecho de uso de la vivienda al cónyuge no titular, cuyo consentimiento será necesario para la disolución del condominio.

Al tratarse de un negocio entre copropietarios, como todos son dueños del inmueble, se presume que tienen perfecto conocimiento de la situación física y jurídica del mismo. Por ello, prácticamente basta facilitar los datos que permitan identificar el bien en proindiviso. Le detallamos los documentos imprescindibles, pero si desea puede acudir a ‘compraventas’ y ver todos los necesarios para regularizar completamente el inmueble.

Documentos o informaciones esenciales

  Escritura que acredite la propiedad de los copropietarios sobre el inmueble cuyo condominio se pretende disolver.

– Si carece de la escritura, pero dispone de una nota simple, podemos utilizarla.
– Si carece de la escritura, pero sabe la fecha y el notario ante quien se firmó, podemos localizarla. Puede utilizar el servicio ‘Copias de protocolo’.

– Aunque podría prescindirse porque se supone que la titularidad y cargas son conocidas por ambas partes, salvo renuncia expresa, la notaría obtendrá información registral actual y continuada acreditativa de la titularidad y estado de cargas para garantía de los copropietarios.

– La notaría obtendrá certificación catastral descriptiva y gráfica con la referencia catastral del inmueble

Le preguntaremos si la descripción de la escritura, el registro y el catastro son o no correctas

Caso de no ser coincidentes las tres descripciones, le informaremos sobre cómo coordinarlas, si lo desea

  Recibo de IBI o certificado de estar al corriente en su pago de los últimos cuatro años.

– La notaría puede obtener en algunos Municipios dicha información mediante consulta telemática

  Si las fincas están gravadas con una hipoteca, conviene que los copropietarios faciliten

– el certificado bancario del saldo pendiente

– y, en su caso, la provisión de fondos para cancelar la carga, salvo que el adjudicatario se subrogue en la hipoteca, liberando al otro copropietario.

  Si el motivo de disolver el condominio es la separación o el divorcio, deberá aportarse por razones fiscales la sentencia firme o la escritura de separación o divorcio.

Documentos secundarios

  Certificado de estar al corriente en las deudas de la Comunidad de Propietarios no es necesario porque ambos copropietarios conocen la situación de deudas, pero conviene aportarlo siempre que el inmueble pertenezca a una Comunidad de Propietarios (división horizontal, urbanización, etc.).

– La notaría puede obtener en algunas Comunidades Autónomas dicha información mediante consulta telemática a los Administradores de Fincas

  Cédula de habitabilidad, no es necesario porque ambos copropietarios conocen la situación de deudas, pero conviene aportarlo siempre que se trate una vivienda.

– En el caso de Viviendas de Protección Oficial, se sustituye por la Cédula de Calificación Definitiva

La notaría puede ayudarle a obtener la Cédula

La notaría puede informarle de los documentos sustitutivos (solicitud e informe)

La notaría puede informarle de los casos excepcionales en que no procede (derribo)

La notaría puede obtener un duplicado si la cédula está vigente, pero la ha extraviado

  Certificado de eficiencia energética. No es requisito de la escritura, ni de la inscripción.

  Licencia de primera ocupación. No es requisito de la escritura pero como se exige en las declaraciones de obra terminada (si bien en Cataluña se sustituye por la mera solicitud), conviene disponer de la misma.

  Cuando se disuelve el condominio sobre una vivienda nueva, conviene comprobar que dispone de Licencia de Edificación, conexiones a las redes generales, Seguro Decenal, Libro del Edificio debidamente depositado en el Registro, Acta de final de obra, individualización o concreción de la carga hipotecaria, etc.

  Cuando se disuelve el condominio sobre una vivienda antigua, puede ser conveniente el Informe de Evaluación de Edificios (en Cataluña, la acreditación de la Inspección Técnica de Edificios y el Informe de aptitud).

– La notaría le informará de si es exigible o no

  Cuando se disuelve el condominio sobre suelos, los copropietarios deberán indicar

– los compromisos urbanísticos asumidos

– y la ausencia de riesgos contaminantes.

  Si las fincas están arrendadas, deben facilitar el contrato para conocer los derechos del inquilino.

  Si se trata de varios inmuebles, podrá adjudicarse algunos de ellos a un copropietario y los restantes al otro, sin o con compensación económica por posibles diferencias de valor.

  Si son dueños de una finca divisible, cabe que deseen dividirla y repartirla.

– Sobre división de fincas vean el apartado correspondiente.

  Si se trata de un solo inmueble, indivisible o que desmerezca mucho por su división, solo podrá adjudicarse a un copropietario con compensación económica al otro por la diferencia de valor.

  Cuando existan diferencias de valor en las adjudicaciones, la compensación económica equivale (coloquialmente) al precio de la diferencia.

– Los medios de pago deben poder acreditarse.

– Se recomienda el cheque bancario nominativo (deberá indicarse la cuenta de donde proceden los fondos) o la transferencia (deberá constar el detalle de las cuentas de abono y cargo).

– Los empresarios que actúen como tales no pueden efectuar pagos, ni cobros en metálico en operaciones de 2.500 € o más (ni siquiera ‘troceando’ los pagos).

– Los pagos en efectivo o mediante cheque al portador pueden exigir el S1.

– Los no residentes fiscalmente deben admitir una retención en el pago de la compensación para el pago a cuenta de sus impuestos.

– Para mayor detalle consulte las FAQ

  Si el inmueble está gravado con hipoteca, existen diversas opciones

– Cancelar la hipoteca.

– Subrogarse en ella el adjudicatario. Es muy importante recordar que el copropietario que deja de serlo no queda liberado de la responsabilidad por el préstamo hipotecario con relación a la entidad financiera sin el consentimiento de esta.

– Descontar o retener el importe el adjudicatario.

– La notaría le informará en cada caso de la forma de actuar

  Si se desea aplazar parte de la compensación en metálico:

– La notaría le informará de las garantías y cautelas a adoptar

  Es posible pactar la concesión de un plazo para el desalojo del inmueble.

  Es posible estipular acuerdos sobre el reparto de gastos.

  La regla general es que el impuesto a pagar es el de Actos Jurídicos Documentado.

– Le calcularemos la Base imponible.

– Le informaremos de la simulación del coste fiscal.

  Las disoluciones de condominio por razón de divorcios o separaciones con sentencia y actualmente en Cataluña con escritura de separación o divorcio, están exentas del pago de impuestos.

  No obstante, es muy frecuente que además, del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, se devengue el impuestos sobre Transmisiones Onerosas en ciertos supuestos. Dada su casuística, le rogamos que consulte con la notaría.

  El criterio más seguido es que no se devenga el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU, conocido como ‘Plus Valía’). En posteriores transmisiones a efectos de este impuesto se tomará como fecha de adquisición, no la de la disolución, sino la de la adquisición previa. Le informaremos de la traducción económica de esta situación.

  Podrá encargarnos los trámites de liquidación y pago que desee que, en su caso, asumiremos o los delegaremos bajo nuestra responsabilidad

  Liquidación de impuestos

– Puede encomendar esta gestión a la notaría

  Inscripción en el Registro de la Propiedad

– Puede encomendar esta gestión a la notaría

  Cambio de titular catastral

– En el caso general, se lo resolveremos

  Presentación exenta a efectos del IIVTNU (‘plus valía’)

– Puede encomendar esta gestión a la notaría

  Cambio de titular de luz, agua, gas, basuras, vados

  En su caso, notificación a la comunidad de propietarios (en Cataluña debe notificar el transmitente; en el resto de España, el adquirente)

  Las gestiones encomendadas a la notaría son asumidas por la misma o, en su caso, delegadas bajo nuestra responsabilidad

Además de los generales (consultar Preguntas Frecuentes), que dependerán de si son personas físicas o jurídicas, en caso de ser personas físicas debe aclararse el estado civil del propietario; de estar casados, su régimen económico matrimonial; de constituir pareja estable, si existe algún pacto documentado que la regule; si alguno de los comparecientes fuera no residente o en la operación intervienen menores o discapacitados, conviene que consulten con la notaría o las Preguntas Frecuentes. El régimen matrimonial afecta a las personas que deben otorgar la escritura y al carácter común o no de la finca y a los posibles derechos de los cónyuges.

Documentos o informaciones esenciales

  Escritura que acredite la propiedad de la finca sobre la que se declara la obra.

– Si carece de la escritura, pero dispone de una nota simple, podemos utilizarla.

– Si carece de la escritura, pero sabe la fecha y el notario ante quien se firmó, podemos localizarla. Puede utilizar el servicio ‘Copias de protocolo’.

Si bien no es necesario, si se considera conveniente, la notaría podrá obtener información registral actual y continuada acreditativa de la titularidad y estado de cargas para garantía del otorgante.

La notaría obtendrá certificación catastral descriptiva y gráfica con la referencia catastral del inmueble

Le preguntaremos si la descripción de la escritura, el registro y el catastro son o no correctas

Caso de no ser coincidentes las tres descripciones, le informaremos sobre cómo coordinarlas, si lo desea

  Recibos de IBI para conocer la referencia catastral.

– La notaría puede obtener en algunos Municipios dicha información mediante consulta telemática

  Licencia de edificación (vigente y a nombre del propietario)

  Certificado del técnico (normalmente Arquitecto, aunque para ciertas obras se admiten otras titulaciones) acreditativo de que la descripción de la obra en la escritura se ajusta al proyecto para el que se obtuvo licencia [el certificado debe llevar la firma del Arquitecto legitimada notarialmente; en ocasiones podrá comparecer en la escritura o aportar su DNI]

  Plano identificando mediante sus coordenadas de referenciación geográfica la porción de suelo ocupada por la edificación.

  Conviene aportar el Proyecto Básico y de Ejecución a efectos de poder realizar una adecuada descripción, junto con los Planos.

  Conviene aportar el Presupuesto de la obra a efectos de valorarla debidamente a efectos fiscales

  Lógicamente la declaración de obra nueva exige que la parcela o solar sobre la que se asienta esté perfectamente delimitada. Por ello, es frecuente que sea necesario realizar alguna modificación física para concretar el suelo, que pueden ser:

– División de la finca o segregación de una parcela

– Agrupación o agregación de fincas

– Puede consultar los requisitos de estas operaciones en el apartado ‘Modificación de fincas’

  La declaración de obra nueva paga impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre el valor de la misma.

– Le informaremos del valor que resulta del Proyecto y de los criterios de comprobación de la Administración

  Podrá encargarnos los trámites de liquidación y pago que desee que, en su caso, asumiremos o los delegaremos bajo nuestra responsabilidad

  Liquidación de impuestos

– Puede encomendar esta gestión a la notaría

  Inscripción en el Registro de la Propiedad

– Puede encomendar esta gestión a la notaría

  Modificación de la descripción catastral

– Le orientaremos para la adecuada alteración

  Las gestiones encomendadas a la notaría son asumidas por la misma o, en su caso, delegadas bajo nuestra responsabilidad

Además de los generales (consultar Preguntas Frecuentes), que dependerán de si son personas físicas o jurídicas, en caso de ser personas físicas debe aclararse el estado civil del propietario; de estar casados, su régimen económico matrimonial; de constituir pareja estable, si existe algún pacto documentado que la regule; si alguno de los comparecientes fuera no residente o en la operación intervienen menores o discapacitados, conviene que consulten con la notaría o las Preguntas Frecuentes. El régimen matrimonial afecta a las personas que deben otorgar la escritura y al carácter común o no de la finca y a los posibles derechos de los cónyuges.

La labor queda simplificada por la existencia previa de la escritura de obra nueva en construcción.

Documentos o informaciones esenciales

  Escritura de propiedad del suelo y escritura de declaración de obra nueva en construcción

– Si carece de la escritura, pero dispone de una nota simple, podemos utilizarla.

– Si carece de la escritura, pero sabe la fecha y el notario ante quien se firmó, podemos localizarla. Puede utilizar el servicio ‘Copias de protocolo’.

Salvo que expresamente lo solicite, al no ser necesario, la notaría no solicitará información registral actual y continuada acreditativa de la titularidad y estado de cargas para garantía del otorgante.

La notaría obtendrá certificación catastral descriptiva y gráfica con la referencia catastral del inmueble

– Le preguntaremos si la descripción de la escritura, el registro y el catastro son o no correctas

– Caso de no ser coincidentes las tres descripciones, le informaremos sobre cómo coordinarlas, si lo desea

  Certificado del técnico (Arquitecto) acreditativo de la finalización de la obra conforme al proyecto para el que se obtuvo licencia [el certificado debe llevar la firma del Arquitecto legitimada notarialmente; en ocasiones podrá comparecer en la escritura o aportar su DNI]

  Caso de haberse producido cualquier variación respecto la descripción inicial, deben informar a la notaría

  Libro del edificio, para su depósito registral

  Certificado de eficiencia energética

  Cédula de habitabilidad

  Licencia de primera ocupación (en Cataluña basta la solicitud)

  Constitución del seguro decenal, póliza original y justificación de pago de la prima inicial (Instrucción DGRN de 11 de septiembre de 2002 Circular 2000/17045)/p>

– En el caso del auto-promotor no es necesario el seguro decenal

Documentos o informaciones secundarias

  En caso de que se hayan producido variaciones respecto la descripción inicial, resulta más correcto otorgar escritura de rectificación de la declaración de obra nueva en construcción y acreditativa de su terminación, en cuyo caso será aplicable lo previsto para aquella escritura y para esta acta y la misma causará asiento de inscripción.

  Lógicamente, la declaración de obra nueva en construcción es previa al acta acreditativa de su finalización.

  El depósito registral del Libro del Edificio.

  El acta de final de obra exige la presentación del impreso de Actos Jurídicos Documentados pero sin devengar impuesto por no existir valor.

– En aquellos casos en que por haberse producido variaciones de la obra proceda modificar el valor en su día declarado en la Escritura de declaración de obra en construcción, se devengará el impuesto tomando como base el importe adicional.

  Podrá encargarnos los trámites de liquidación y pago que desee que, en su caso, asumiremos o los delegaremos bajo nuestra responsabilidad

  Presentación de impuestos

– Puede encomendar esta gestión a la notaría

  Inscripción en el Registro de la Propiedad

– Puede encomendar esta gestión a la notaría

  Modificación de la descripción catastral

– Le orientaremos para la adecuada alteración

  Depósito del Libro del edificio de no haberse realizado antes

– Le orientaremos para su depósito

  Las gestiones encomendadas a la notaría son asumidas por la misma o, en su caso, delegadas bajo nuestra responsabilidad

Además de los generales (consultar Preguntas Frecuentes), que dependerán de si son personas físicas o jurídicas, en caso de ser personas físicas debe aclararse el estado civil del propietario; de estar casados, su régimen económico matrimonial; de constituir pareja estable, si existe algún pacto documentado que la regule; si alguno de los comparecientes fuera no residente o en la operación intervienen menores o discapacitados, conviene que consulten con la notaría o las Preguntas Frecuentes. El régimen matrimonial afecta a las personas que deben otorgar la escritura y al carácter común o no de la finca y a los posibles derechos de los cónyuges.

Documentos o informaciones esenciales

  Escritura que acredite la propiedad de la finca sobre la que se declara la obra.

– Si carece de la escritura, pero dispone de una nota simple, podemos utilizarla.

– Si carece de la escritura, pero sabe la fecha y el notario ante quien se firmó, podemos localizarla. Puede utilizar el servicio ‘Copias de protocolo’.

Si bien no es necesario, si se considera conveniente, la notaría podrá obtener información registral actual y continuada acreditativa de la titularidad y estado de cargas para garantía del otorgante.

La notaría obtendrá certificación catastral descriptiva y gráfica con la referencia catastral del inmueble

– Le preguntaremos si la descripción de la escritura, el registro y el catastro son o no correctas

– Caso de no ser coincidentes las tres descripciones, le informaremos sobre cómo coordinarlas, si lo desea

  Recibos de IBI para conocer la referencia catastral.

– La notaría puede obtener en algunos Municipios dicha información mediante consulta telemática

  Licencia de edificación (vigente y a nombre del propietario)

  Certificado del técnico (normalmente Arquitecto, aunque para ciertas obras se admiten otras titulaciones) acreditativo de que la descripción de la obra en la escritura se ajusta al proyecto para el que se obtuvo licencia y de su terminación conforme al proyecto para el que se obtuvo la Licencia [el certificado debe llevar la firma del Arquitecto legitimada notarialmente; en ocasiones podrá comparecer en la escritura o aportar su DNI]

  Plano identificando mediante sus coordenadas de referenciación geográfica la porción de suelo ocupada por la edificación.

  Conviene aportar el Proyecto Básico y de Ejecución a efectos de poder realizar una adecuada descripción, junto con los Planos.

  Conviene aportar el Presupuesto de la obra a efectos de valorarla debidamente a efectos fiscales

  Libro del edificio, para su depósito registral

  Certificado de eficiencia energética

  Cédula de habitabilidad

  Licencia de primera ocupación (en Cataluña basta la solicitud)

  Constitución del seguro decenal, póliza original y justificación de pago de la prima inicial (Instrucción DGRN de 11 de septiembre de 2002 Circular 2000/17045)

– En el caso del auto-promotor no es necesario el seguro decenal

  Lógicamente la declaración de obra nueva exige que la parcela o solar sobre la que se asienta esté perfectamente delimitada. Por ello, es frecuente que sea necesario realizar alguna modificación física para concretar el suelo, que pueden ser:

– División de la finca o segregación de una parcela

– Agrupación o agregación de fincas

– Puede consultar los requisitos de estas operaciones en el apartado ‘Modificación de fincas’

  La declaración de obra nueva paga impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre el valor de la misma.

– Le informaremos del valor que resulta del Proyecto y de los criterios de comprobación de la Administración

  Podrá encargarnos los trámites de liquidación y pago que desee que, en su caso, asumiremos o los delegaremos bajo nuestra responsabilidad

  Liquidación de impuestos

– Puede encomendar esta gestión a la notaría

  Inscripción en el Registro de la Propiedad

– Puede encomendar esta gestión a la notaría

  Modificación de la descripción catastral

– Le orientaremos para la adecuada alteración

  Las gestiones encomendadas a la notaría son asumidas por la misma o, en su caso, delegadas bajo nuestra responsabilidad

Además de los generales (consultar Preguntas Frecuentes), que dependerán de si son personas físicas o jurídicas, en caso de ser personas físicas debe aclararse el estado civil del propietario; de estar casados, su régimen económico matrimonial; de constituir pareja estable, si existe algún pacto documentado que la regule; si alguno de los comparecientes fuera no residente o en la operación intervienen menores o discapacitados, conviene que consulten con la notaría o las Preguntas Frecuentes. El régimen matrimonial afecta a las personas que deben otorgar la escritura y al carácter común o no de la finca y a los posibles derechos de los cónyuges.

Documentos o informaciones esenciales

  Escritura que acredite la propiedad de la finca sobre la que se declara la obra.

– Si carece de la escritura, pero dispone de una nota simple, podemos utilizarla.

– Si carece de la escritura, pero sabe la fecha y el notario ante quien se firmó, podemos localizarla. Puede utilizar el servicio ‘Copias de protocolo’.

Si bien no es necesario, si se considera conveniente, la notaría podrá obtener información registral actual y continuada acreditativa de la titularidad y estado de cargas para garantía del otorgante.

La notaría obtendrá certificación catastral descriptiva y gráfica con la referencia catastral del inmueble

– Le preguntaremos si la descripción de la escritura, el registro y el catastro son o no correctas

– Caso de no ser coincidentes las tres descripciones, le informaremos sobre cómo coordinarlas, si lo desea

  Recibos de IBI para conocer la referencia catastral.

– La notaría puede obtener en algunos Municipios dicha información mediante consulta telemática

  Certificación del Catastro o del Ayuntamiento, o certificación técnica o acta notarial, acreditativas de la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.

– Dicha fecha debe ser anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.

– No debe constar en el Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación.

– Se comprobará registralmente que el suelo no tiene carácter demanial ni está afectado por servidumbres de uso público general.

– Si el certificado aportado no describe suficientemente el inmueble, podrá solicitarse certificación complementaria de Técnico competente.

  Normalmente, la notaría podrá obtener del Catastro las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación

  Lógicamente la declaración de obra nueva exige que la parcela o solar sobre la que se asienta esté perfectamente delimitada. Por ello, es frecuente que sea necesario realizar alguna modificación física para concretar el suelo, que pueden ser:

– División de la finca o segregación de una parcela

– Agrupación o agregación de fincas

– Puede consultar los requisitos de estas operaciones en el apartado ‘Modificación de fincas’

  La declaración de obra nueva paga impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre el valor de la misma.

– Le informaremos del valor que resulta conforme a los criterios de comprobación de la Administración, dado que al ser obras antiguas normalmente no existirá un Presupuesto o proyecto.

  Podrá encargarnos los trámites de liquidación y pago que desee que, en su caso, asumiremos o los delegaremos bajo nuestra responsabilidad

  Liquidación de impuestos

– Puede encomendar esta gestión a la notaría

  Inscripción en el Registro de la Propiedad

– Puede encomendar esta gestión a la notaría

  Modificación de la descripción catastral, caso de ser necesaria

– Le orientaremos para la adecuada alteración

  Las gestiones encomendadas a la notaría son asumidas por la misma o, en su caso, delegadas bajo nuestra responsabilidad

Además de los generales (consultar Preguntas Frecuentes), que dependerán de si son personas físicas o jurídicas, en caso de ser personas físicas debe aclararse el estado civil del propietario; de estar casados, su régimen económico matrimonial; de constituir pareja estable, si existe algún pacto documentado que la regule; si alguno de los comparecientes fuera no residente o en la operación intervienen menores o discapacitados, conviene que consulten con la notaría o las Preguntas Frecuentes. El régimen matrimonial afecta a las personas que deben otorgar la escritura y al carácter común o no de la finca y a los posibles derechos de los cónyuges.

Documentos o informaciones esenciales

  Escritura de propiedad del suelo y escritura de declaración de obra nueva terminada

– Si carece de la escritura, pero dispone de una nota simple, podemos utilizarla.

– Si carece de la escritura, pero sabe la fecha y el notario ante quien se firmó, podemos localizarla. Puede utilizar el servicio ‘Copias de protocolo’.

Salvo que expresamente lo solicite, al no ser necesario, la notaría no solicitará información registral actual y continuada acreditativa de la titularidad y estado de cargas para garantía del otorgante.

La notaría obtendrá certificación catastral descriptiva y gráfica con la referencia catastral del inmueble

– Le preguntaremos si la descripción de la escritura, el registro y el catastro son o no correctas

– Caso de no ser coincidentes las tres descripciones, le informaremos sobre cómo coordinarlas, si lo desea

  Recibos de IBI para conocer la referencia catastral.

– La notaría puede obtener en algunos Municipios dicha información mediante consulta telemática

  Se debe determinar los Elementos Privativos y Comunes.

– No podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número. No será de aplicación a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión.

  Licencia específica [solo cuando se pretenda constituir como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva (vid. el punto anterior)] o acto de comunicación previa [para la formalización de operaciones jurídicas que, sin constituir o modificar un régimen de propiedad horizontal, simple o compleja, significan un incremento del número de viviendas, establecimientos u otros elementos susceptibles de aprovechamiento privativo independiente respecto a los autorizados en una licencia urbanística anterior (vid. en Cataluña el art. 187 bis del TR de la Ley de Urbanismo)].

  Determinación de cuotas de elementos privativos (en porcentaje) que deberán sumar cien.

  Fijación de una o más cuotas.

  Reglas especiales de gastos, uso de elementos comunes, destino de los elementos, etc.

  Especiales consideraciones de los garajes,

  Estatutos

– De carecer de Estatutos, la notaría los podrá redactar

  Etc.

  En ocasiones, la obra no está declarada y es necesario cumplir antes todos los requisitos que aparecen la sección correspondiente para la declaración de la obra nueva.

  Lógicamente la escritura de división en propiedad horizontal (esté o no declarada antes la obra) exige que la parcela o solar sobre la que se asienta esté perfectamente delimitada. Por ello, es frecuente que sea necesario realizar alguna modificación física para concretar el suelo, que pueden ser:

– División de la finca o segregación de una parcela

– Agrupación o agregación de fincas

Puede consultar los requisitos de estas operaciones en el apartado ‘Modificación de fincas’

  La división en propiedad horizontal paga impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre el valor de la misma.

– La base imponible incluye el valor del suelo y el de la edificación.

– Le informaremos del valor que resulta del Proyecto y de los criterios de comprobación de la Administración

  Podrá encargarnos los trámites de liquidación y pago que desee que, en su caso, asumiremos o los delegaremos bajo nuestra responsabilidad

  Liquidación de impuestos

– Puede encomendar esta gestión a la notaría

  Inscripción en el Registro de la Propiedad

– Puede encomendar esta gestión a la notaría

  Modificación de la descripción catastral y creación de las nuevas entidades

– Le orientaremos para la adecuada alteración

  Las gestiones encomendadas a la notaría son asumidas por la misma o, en su caso, delegadas bajo nuestra responsabilidad

Además de los generales (consultar Preguntas Frecuentes), que dependerán de si son personas físicas o jurídicas, en caso de ser personas físicas debe aclararse el estado civil del propietario; de estar casados, su régimen económico matrimonial; de constituir pareja estable, si existe algún pacto documentado que la regule; si alguno de los comparecientes fuera no residente o en la operación intervienen menores o discapacitados, conviene que consulten con la notaría o las Preguntas Frecuentes. El régimen matrimonial afecta a las personas que deben otorgar la escritura y al carácter común o no de la finca y a los posibles derechos de los cónyuges.

Documentos o informaciones esenciales

  Escritura que acredite la propiedad de la finca o fincas sobre las que se proyecta la modificación.

– Si carece de la escritura, pero dispone de una nota simple, podemos utilizarla.

– Si carece de la escritura, pero sabe la fecha y el notario ante quien se firmó, podemos localizarla. Puede utilizar el servicio ‘Copias de protocolo’.

Si bien no es necesario, si se considera conveniente, la notaría podrá obtener información registral actual y continuada acreditativa de la titularidad y estado de cargas para garantía del otorgante.

La notaría obtendrá certificación catastral descriptiva y gráfica con la referencia catastral del inmueble

– Le preguntaremos si la descripción de la escritura, el registro y el catastro son o no correctas

– Caso de no ser coincidentes las tres descripciones, le informaremos sobre cómo coordinarlas, si lo desea

  Recibos de IBI para conocer la referencia catastral.

– La notaría puede obtener en algunos Municipios dicha información mediante consulta telemática

  Licencia de parcelación o segregación cuando sea el acto a realizar. Alternativamente, declaración municipal de su innecesariedad

  Plano identificando mediante sus coordenadas de referenciación geográfica las porciones de suelo resultantes.

  Las modificaciones de fincas pagan impuesto de Actos Jurídicos Documentados debiendo distinguirse la base imponible en cada caso

– Agrupación: la suma del valor de las fincas agrupadas

– Agregación: el valor de la finca agregada (la menor)

– División: el valor total de la finca que se divide

– Segregación: el valor de la finca se segrega o separa

– Le informaremos del valor que resulta del Proyecto y de los criterios de comprobación de la Administración

  Podrá encargarnos los trámites de liquidación y pago que desee que, en su caso, asumiremos o los delegaremos bajo nuestra responsabilidad

  Liquidación de impuestos

– Puede encomendar esta gestión a la notaría

  Inscripción en el Registro de la Propiedad

– Puede encomendar esta gestión a la notaría

  Modificación de la descripción catastral

– Le orientaremos para la adecuada alteración

  Las gestiones encomendadas a la notaría son asumidas por la misma o, en su caso, delegadas bajo nuestra responsabilidad