Financiación : Descripción general


Las necesidades de tesorería (para adquisición de vivienda o consumo o emprendimiento de un negocio) suelen solucionarse acudiendo a la financiación ajena.

Pueden solicitarse un préstamo (se dispone normalmente de una sola vez y luego solo cabe devolver el importe recibido) o un crédito (se puede disponer hasta un importe determinado en una o varias veces pudiendo volver a disponer de las cantidades devueltas siempre que no se exceda el límite acordado).

Cuando los préstamos o créditos están garantizados con hipoteca, se constituyen mediante escritura pública. Durante la vida del préstamo, pueden producirse diversas vicisitudes:

Que interesen al deudor destacan:


  • La novación de tipo de interés o plazo (modificar el tipo de interés o alargar el plazo a petición del deudor).
  • La subrogación en la posición acreedora (cambiar la hipoteca de entidad acreedora por otra que ofrezca mejores condiciones con el menor coste).
  • La cancelación del préstamo.

Que interesen al acreedor:


  • Las cesiones de crédito
  • Las cesiones de cartera

Cuando la operación financiera no supone la constitución de hipoteca, así como cuando se trata de operaciones del tráfico mercantil, se acude como documento formal a la Póliza (también ante notario).

Finalmente, nada se opone a que una persona entregue a otra una cantidad de dinero, no ya sin cobrar intereses, sino donando dicha cantidad. Son las donaciones de padres a hijos frecuentes en la práctica y que en Cataluña interesa documentar por gozar de un mejor tratamiento fiscal en el Impuesto de Donaciones.

Las operaciones más frecuentes son las bancarias (sean escrituras de hipoteca, novación o subrogación, sean pólizas); en ellas es la entidad financiera la que remite la información necesaria al notario, por ello normalmente no detallaremos los documentos a remitir.


Atención al cliente

Puede escoger libremente al responsable que se indica en cada documento para resolver sus dudas.

A continuación, usted podrá ver los documentos relacionados a las operaciones Financieras.

Seleccione el documento para ver su descripción completa y las respuestas previstas a sus dudas.

Documento : Hipotecas

Préstamos y Créditos bancarios con garantía hipotecaria

Dirigirse a Montserrat Ducal


Si el Banco concede un crédito o préstamo puede exigir la constitución de una garantía real (una hipoteca) que lo garantice. No se quede con dudas. El Notario está para aclararlas.

Piense que las escrituras hoy tienen fácilmente 80 caras, por lo que es razonable una lectura más que exhaustiva, que le permita un conocimiento informado. Vd. tiene derecho a leer pos sí la escritura.

– Puede consultar la Guía en Pdf de acceso al préstamo hipotecario del Banco de España.

A continuación encontrará la información esencial relacionada con este documento

¿Alguna duda?

Ofrecemos a nuestros clientes el eCentro de Documentación y ayuda para facilitar la comprensión del trámite que se le presenta, consultar las dudas frecuentes al notario o bien enviar consultas concretas para servicio y documento.

ABRA : Documentación y ayuda

Recuerde que las normativas de consumo, estatal y autonómica, garantizan una adecuada protección de los prestatarios.
Vd. tendrá todos los derechos recogidos en tales normas (libre elección de notario, información adecuada, entrega de documentación, etc.) pero especialmente tiene derecho

a recibir información suficiente con la debida antelación

a personarse en la notaría para consultar el borrador de escritura con antelación suficiente (5 días hábiles en Cataluña y 3 en el resto de España)

a consultar cualquier duda al Notario

el Notario en el acto de la firma, le recordará que hay Condiciones Generales de la Contratación, cumplirá la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios y el Código de Consumo de Cataluña o el que sea aplicable

Normalmente será la entidad la que facilite los datos, pero es muy frecuente que datos como el estado civil no estén correctamente aclarados y puedan surgir incidencias.
Por ello, además de facilitar los datos (consultar Preguntas frecuentes), debe aclararse el estado civil de los prestatarios y, en su caso, de los hipotecantes; de estar casados, su régimen económico matrimonial; de constituir pareja estable, si existe algún pacto documentado que la regule; si alguno de los comparecientes fuera no residente o en la operación intervienen menores o discapacitados, conviene que consulten con la notaría o las Preguntas frecuentes.

Si se hipoteca la vivienda familiar del matrimonio o de una unión de pareja estable deberá comparecer el cónyuge del propietario (o la pareja, en Cataluña).
En estos casos no basta el consentimiento del titular, sino que se precisa el consentimiento del cónyuge o pareja.
Se regula:

  En la normativa estatal, en el art. 1.320 del Código Civil.

  En la normativa catalana, el art. 231-9 del Código Civil regula este consentimiento para los matrimonios y el art. 234-3 para las situaciones de convivencia estable en pareja.

En los casos de separación y divorcio, debe revisarse la posible atribución del derecho de uso de la vivienda al cónyuge no titular, cuyo consentimiento será necesario para la hipoteca.

Si la finca se adquiere en el mismo acto mediante compraventa, nos remitimos a la sección de ‘Compraventas’.
Una incidencia muy frecuente es que la entidad financiera facilite datos solo del inmueble que se hipoteca en garantía del préstamo (p.e. la vivienda), omitiendo otros que también se compran pero que son fincas independientes (p.e. garaje o trastero). Le rogamos que confirme con la notaría que dispone de todos los datos necesarios.

Si la finca ya era propiedad del hipotecante, aunque normalmente se dispondrá de todos los datos, conviene preparar al menos la escritura y el IBI.

Documentos o informaciones esenciales

Escritura que acredite la propiedad de la finca o fincas que se vayan a hipotecar.

– Si carece de la escritura, pero dispone de una nota simple, podemos utilizarla.
– Si carece de la escritura, pero sabe la fecha y el notario ante quien se firmó, podemos localizarla. Puede utilizar el servicio ‘Copias de protocolo’.

La notaría obtendrá información registral actual y continuada acreditativa de la titularidad y estado de cargas para garantía del otorgante.
La notaría obtendrá certificación catastral descriptiva y gráfica con la referencia catastral del inmueble

– Le preguntaremos si la descripción de la escritura, el registro y el catastro son o no correctas
– Caso de no ser coincidentes las tres descripciones, le informaremos sobre cómo coordinarlas, si lo desea

Recibo de IBI para conocer la referencia catastral.

Será la entidad financiera la que aporte la tasación (nada obsta a que la hubiera obtenido el prestatario, pero no es frecuente).

Documentos secundarios

Si la finca o las fincas a hipotecar están gravadas con una hipoteca previa, el hipotecante debería facilitar

– el certificado bancario del saldo pendiente
– y, en su caso, la provisión de fondos para cancelar la carga

Tasación: normalmente la entrega la entidad acreedora, pero en teoría podría haberse gestionado por el deudor.

Es frecuente que sea la Entidad acreedora la que haya solicitado ya estos datos.

Documentos que deben entregarse al deudor

Todos los que indica la normativa bancaria (FIPRE, FIPER, Oferta vinculante con tablas de simulación, etc.)

Siguiendo el orden lógico de los pactos que suelen establecerse en los préstamos hipotecarios.
1. Principal: cantidad que se presta y se debe devolver. Normalmente indicando la cuenta de ingreso.
2. Plazo total: Número de años en que se va a devolver el préstamo.
2.1. Fases dentro del plazo:

a) Período de carencia en su caso: intervalo en que solo se pagan intereses y no se devuelve capital.
b) Período de amortización: durante el cual se pagan intereses y se devuelve capital.

2.2. Periodicidad de las cuotas: Suele ser mensual (podría ser trimestral, semestral …).
2.3. Importe de las cuotas: Es el importe a pagar. Quien asume la deuda debe prever que podrá atender este pago.
3. Interés
3.1. Tipo de interés: puede ser fijo o variable.

Si el interés es fijo durante toda la duración del préstamo: las cuotas serán iguales durante todo el préstamo.

Ventaja: se puede saber desde el principio la cantidad exacta que se va a pagar cada mes y el total pagado al final del préstamo.
Posible inconveniente: el interés fijo puede ser superior al que se concedería inicialmente un préstamo a interés variable

Si el interés es variable: suele existir una primera fase de interés fijo y una segunda fase de interés variable. En la fase de interés variable este se determina por la suma de un determinado diferencial a un índice de referencia (el más frecuente hoy el Euribor). Se revisa en los períodos marcados.

– Actualmente no se ponen cláusulas suelo
– Sí se aclara que el interés nunca será negativo (es decir, que puede que en un período incluso no haya que pagar intereses, pero nunca que se reste nada de los intereses a pagar, suele decirse coloquialmente que el Banco no pagará al prestatario).
– Normalmente el interés fijo del primer período es inferior al que resultaría de aplicar el variable pactado para el período siguiente
– Muchas veces el diferencial está vinculado a otros productos contratados (se aplica menos diferencial si se tienen más productos contratados).
– Posible inconveniente: el interés variará y con ello la cuota.

3.2. Se admite prácticamente siempre la amortización anticipada, es decir, adelantar cantidades debidas. Se puede optar por reducir la cuota a pagar o reducir el plazo.
Suelen existir comisiones por antelación anticipada.
En el caso de préstamos a interés fijo la comisión suele ser superior y su cálculo es más complejo (depende de que se genere perjuicio a la entidad acreedora, lo que exige cierto conocimiento financiero).
3.3. TAE. Permite comparar ofertas de distintas entidades. La “Tasa Anual equivalente” (TAE), es el tipo que efectivamente se paga teniendo en cuenta las comisiones que cobra la entidad de crédito, y la forma y tiempo en que se hacen los pagos (por meses, por trimestres, anticipados o no). No es el mismo coste pagar los intereses cada mes, que anticiparlos todos el 1 de enero, que demorarlos al 31 de diciembre, que pagarlos trimestralmente…
4. Comisiones. Cantidades que se cobran por distintos conceptos. Pueden ser:

– De Apertura.
– De Estudio.
– Por amortización anticipada total o parcial.
– Por desistimiento parcial o total (en operaciones a interés variable, por anticipar el pago del préstamo).
– Por Riesgo de Tipo de Interés (en operaciones a interés fijo, por anticipar el pago del préstamo).
– Comisión por subrogación de deudor (a pagar por el adquirente del inmueble que desee continuar pagando la hipoteca que fue concedida a su transmitente).
– Comisión por modificación de las condiciones (por cambio de cualquier condición; si solo se amplía el plazo, el máximo de la comisión es por Ley del 0,1% sobre el capital pendiente).
– Comisión por subrogación de acreedor o por cambio de entidad acreedora (cuando es el deudor quien decide llevarse el préstamo a otra entidad que le ofrezca mejores condiciones).
– Comisión por reclamación de cuotas impagadas (importe fijo los gastos que supone la devolución del recibo y las gestiones de recuperación de cada cuota impagada).

Puede haber otras comisiones.

Muchas de estas comisiones tienen topes legales.
No dude en revisar las comisiones de su operación financiera y en consultar sobre ellas.

5. Obligaciones del prestatario

– Pagar las cuotas.
– Formalizar el seguro sobre el inmueble hipotecado (de daños e incendios) pagando puntualmente la prima anual.
– Pagar cada año el IBI, los gastos de comunidad de propietarios y, en su caso, otros impuestos que puedan gravar el inmueble (en general, estar al corriente en cualquier pago que pudiera tener preferencia a la hipoteca).

6. Garantías

Normalmente la hipoteca es garantía suficiente. A veces se exigen avales o fianzas de otras personas.

Para el mero análisis de si la operación de financiación es viable o no, las entidades suelen realizar dos actuaciones:

– Tasación del inmueble a hipotecar.
– Consulta de la situación registral.
– Ambas actuaciones generan unos gastos que pueden reclamarse al prestatario incluso si no se concede el préstamo.

Si sobre la finca se detectan cargas y se concede el préstamo, es frecuente que se solicite su previa cancelación, para que la hipoteca sea ahora la carga con prioridad. Tales cancelaciones pueden generar gastos.

Lógicamente, si es un préstamo hipotecario para financiar una compraventa, será necesario cumplir todos los aspectos necesarios para que la ‘compraventa’ conste debidamente escriturada (vid. el apartado correspondiente).

Cuando el préstamo tiene cláusula suelo (o incluso cuando sin tenerla se prevé que no habrá intereses negativos), se concede en divisas o se ofertan instrumentos de cobertura del riesgo de interés, debe escribirse de forma manuscrita y firmarse un texto aprobado por el Banco de España o un texto adaptado por la entidad. Para ganar tiempo, puede descargárselo, copiarlo de su puño y letra y llevarlo firmado a notaría (pero exija antes las informaciones que indicar).

– Modelo de cláusula manuscrita del Banco de España
– Modelo de cláusula manuscrita adaptada al supuesto de exclusión de tipos de interés negativos

La regla general es que paga el impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre la total responsabilidad hipotecaria. La responsabilidad hipotecaria no es solo el principal, sino que se suman los intereses ordinarios y de demora, así como las costas garantizadas.

En ocasiones (préstamos a jóvenes para adquisición de primera vivienda), pueden existir bonificaciones.

Liquidación de impuestos

– Lo frecuente es que la entidad financiera tenga concertado el servicio con alguna gestoría.
– Puede encomendarse esta gestión a la notaría.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

– Lo frecuente es que la entidad financiera tenga concertado el servicio con alguna gestoría.
– Puede encomendarse esta gestión a la notaría.

La notaría no responde de gestiones encomendadas a las gestorías o empresas de servicios subcontratadas por entidades financieras.

Las gestiones encomendadas a la notaría son asumidas por la misma o, en su caso, delegadas bajo nuestra responsabilidad.

Documento : Pólizas de todo tipo de operaciones bancarias

Dirigirse a David Fernández


Se documenta mediante póliza la actividad mercantil y financiera propia del tráfico ordinario de una entidad (normalmente bancaria), actividad ajena a los negocios inmobiliarios.

Como podrá ver a continuación, existen tantos subtipos de pólizas como operaciones bancarias. Así, cabe concesión de préstamos, créditos, descuentos, negociación de efectos, etc.

¿Alguna duda?

Ofrecemos a nuestros clientes el eCentro de Documentación y ayuda para facilitar la comprensión del trámite que se le presenta, consultar las dudas frecuentes al notario o bien enviar consultas concretas para servicio y documento.

ABRA : Documentación y ayuda

El art. 17 LN dice que


“Las pólizas intervenidas tienen como contenido exclusivo los actos y contratos de carácter mercantil y financiero que sean propios del tráfico habitual y ordinario de al menos uno de sus otorgantes, quedando excluidos de su ámbito los demás actos y negocios jurídicos, especialmente los inmobiliarios”

Insisten en este planteamiento los art. 197 y 144 RN


“Las pólizas intervenidas tienen como contenido exclusivo los actos y contratos de carácter mercantil y financiero que sean propios del tráfico habitual y ordinario de al menos uno de sus otorgantes, quedando excluidos de su ámbito los demás actos y negocios jurídicos, y en cualquier caso todos los que tengan objeto inmobiliario; todo ello sin perjuicio, desde luego, de aquellos casos en que la Ley establezca esta forma documental”

A continuación encontrará la información esencial relacionada con este documento

Si es Vd. consumidor, recuerde que las normativas de consumo, estatal y autonómica, garantizan una adecuada protección.

En ocasiones las pólizas remiten a tarifas o condiciones que no constan en ellas mismas, recomendamos solicitar tal información de la entidad bancaria.

Normalmente será la entidad la que facilite los datos, pero es muy frecuente que datos como el estado civil no estén correctamente aclarados y puedan surgir incidencias.
Por ello, además de los generales (consultar Preguntas frecuentes), debe aclararse el estado civil de los prestatarios y, en su caso, de los avalistas o fiadores; de estar casados, su régimen económico matrimonial; de constituir pareja estable, si existe algún pacto documentado que la regule; si alguno de los comparecientes fuera no residente o en la operación intervienen menores o discapacitados, conviene que consulten con la notaría o las Preguntas frecuentes.

Será la entidad financiera la que aporte la póliza normalmente con todos los datos de los pactos alcanzados, excepto los datos personales del contratante. Así,

Póliza

– Normalmente, la aportará con antelación la Entidad Financiera.

Acta de blanqueo de capitales

– Si es una sociedad, deberá acreditar al notario o firmar previamente el acta acreditativa de quién es el titular (o quién controla), directa o indirectamente, de más de un 25 % de la sociedad

Cuando una sociedad avala a otra

– Certificado del acuerdo de la Junta General, pues la facultad de avalar suele exceder de las conferidas a los administradores.

Cuando una Sociedad Limitada presta asistencia financiera (a socios o administradores)

– Certificado del acuerdo de la Junta General

Artículo 162. Concesión de créditos y garantías a socios y administradores.

1. En la sociedad de responsabilidad limitada la junta general, mediante acuerdo concreto para cada caso, podrá anticipar fondos, conceder créditos o préstamos, prestar garantías y facilitar asistencia financiera a sus socios y administradores.
2. No será necesario el acuerdo de la junta general para realizar los actos anteriores en favor de otra sociedad perteneciente al mismo grupo.

Dada la gran variedad de modelos, resulta difícil una sistematización.

En general se indica el tipo de operación contratada, el importe, el coste financiero y las comisiones.

Es frecuente que las pólizas exijan, adicionalmente a la responsabilidad del solicitante:

Aval de un tercero

Prenda de depósitos, imposiciones a plazo o valores del propio solicitante o de un tercero

La regla general es que están exentas de impuestos, pero algunas de ellas devengan Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

En general, no llevan tramitación

Las que conllevan pignoración pueden exigir determinadas notificaciones

La notaría suele comunicar la firma a la entidad acreedora

No es infrecuente

– Que la firma de los apoderados del Banco se produzca en momento distinto al de la firma de los otorgantes de la póliza

– Que pueda incluso acudirse al sistema de Póliza Desdoblada cuando unos firmen ante un notario y otros ante otro distanciados geográficamente entre sí.

Documento : Novaciones

Dirigirse a Montserrat Ducal


Durante la vigencia del préstamo o del crédito es frecuente que interese a las partes modificar alguna de las condiciones pactadas.

Las modificaciones pueden afectar todos los aspectos de la operación. Por ejemplo:

  • Modificar el tipo de interés pasando de fijo a variable o viceversa
  • Modificar el plazo
  • Sustituir la garantía ofrecida
  • Liberar a alguno de los prestatarios o avalistas
  • Recargar la hipoteca volviendo a disponer del dinero ya devuelto
  • Ampliar el capital
  • Etc.

¿Alguna duda?

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ABRA : Documentación y ayuda

No se quede con dudas. El Notario está para aclararlas.

Piense que las escrituras hoy tienen fácilmente 80 caras, por lo que es razonable una lectura más que exhaustiva, explicativa, que le permita un conocimiento informado. Vd. tiene derecho a leer por sí la escritura.

Puede consultar la Guía en Pdf de acceso al préstamo hipotecario del Banco de España.

Las modificaciones más frecuentes suelen referirse a las previstas en la Ley 2/1994, porque al estar exentas de impuestos, pactarlas suele resultar económico.

Según el art. 4 de la Ley 2/1994,


“Cuando el prestamista sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1 de esta Ley, las escrituras públicas de modificación de préstamos hipotecarios podrán referirse a una o varias de las circunstancias siguientes:

I. la ampliación o reducción de capital;
II. la alteración del plazo;
III. las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente;
IV. el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo;
V. la prestación o modificación de las garantías personales”.

A continuación encontrará la información esencial relacionada con este documento

A nuestro juicio, los mismos que con motivo de un préstamo o crédito nuevo.
Recuerde que las normativas de consumo, estatal y autonómica, garantizan una adecuada protección de los prestatarios.
Vd. tendrá todos los derechos recogidos en la misma (libre elección de notario, información adecuada, entrega de documentación, etc.) pero especialmente tiene derecho:

a recibir información suficiente con la debida antelación

a personarse en la notaría para consultar el borrador de escritura con antelación suficiente (5 días hábiles en Cataluña y 3 en el resto de España)

a consultar cualquier duda al Notario

el Notario en el acto de la firma, le recordará que hay Condiciones Generales de la Contratación, cumplirá la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios y el Código de Consumo de Cataluña o el que sea aplicable.


Es muy frecuente que las Entidades entiendan que alterando solo el plazo o la cantidad, no existen variaciones que justifiquen nueva oferta. A nuestro juicio, es conveniente respetar siempre las obligaciones de información.

Normalmente será la entidad la que facilite los datos, pero es muy frecuente que datos como el estado civil no estén correctamente aclarados y puedan surgir incidencias.
Por ello, además de los generales (consultar Preguntas frecuentes), debe aclararse el estado civil de los prestatarios y, en su caso, de los avalistas o fiadores; de estar casados, su régimen económico matrimonial; de constituir pareja estable, si existe algún pacto documentado que la regule; si alguno de los comparecientes fuera no residente o en la operación intervienen menores o discapacitados, conviene que consulten con la notaría o las Preguntas frecuentes.

Si se hipoteca o está hipotecada la vivienda familiar del matrimonio o de una unión de pareja estable deberá comparecer el cónyuge del propietario (o la pareja, en Cataluña).
En estos casos no basta el consentimiento del titular, sino que se precisa el consentimiento del cónyuge o pareja.

Se regula:

En la normativa estatal, en el art. 1.320 del Código Civil.

En la normativa catalana, el art. 231-9 del Código Civil regula este consentimiento para los matrimonios y el art. 234-3 para las situaciones de convivencia estable en pareja.

En los casos de separación y divorcio, debe revisarse la posible atribución del derecho de uso de la vivienda al cónyuge no titular, cuyo consentimiento será necesario para la hipoteca.

Aunque normalmente se dispondrá de todos los datos, conviene preparar al menos la escritura y el IBI. De hecho el caso más frecuente es novar una hipoteca ya constituida, pero nada obsta a novar un préstamo que tenía una garantía y, a la vez, sustituirla por otra. Nos remitimos al apartado de préstamos.

Documentos o informaciones esenciales

Escritura que acredite la propiedad de la finca o fincas que se vayan a hipotecar.

– Si carece de la escritura, pero dispone de una nota simple, podemos utilizarla.
– Si carece de la escritura, pero sabe la fecha y el notario ante quien se firmó, podemos localizarla. Puede utilizar el servicio ‘Copias de protocolo’.

– La notaría obtendrá información registral actual y continuada acreditativa de la titularidad y estado de cargas para garantía del otorgante.
– La notaría obtendrá certificación catastral descriptiva y gráfica con la referencia catastral del inmueble

– Le preguntaremos si la descripción de la escritura, el registro y el catastro son o no correctas
– Caso de no ser coincidentes las tres descripciones, le informaremos sobre cómo coordinarlas, si lo desea

Recibo de IBI para conocer la referencia catastral.

Será la entidad financiera la que aporte la tasación (nada obsta a que la hubiera obtenido el prestatario, pero no es frecuente).

Documentos secundarios

Si la finca o las fincas a hipotecar están gravadas con una hipoteca previa, el hipotecante debería facilitar

– el certificado bancario del saldo pendiente
– y, en su caso, la provisión de fondos para cancelar la carga

Tasación: normalmente la entrega la entidad acreedora, pero en teoría podría haberse gestionado por el deudor.

Es frecuente que sea la Entidad acreedora la que haya solicitado ya estos datos.

Documentos que deben entregarse al deudor

Todos los que indica la normativa bancaria (FIPRE, FIPER, Oferta vinculante con tablas de simulación, etc.)

Los mismos que las escrituras de préstamo o crédito, en cuanto a los extremos modificados.
Siguiendo el orden lógico de los pactos que suelen establecerse en los préstamos hipotecarios.

1. Principal: cantidad que se presta y se debe devolver. Normalmente indicando la cuenta de ingreso.

2. Plazo total: Número de años en que se va a devolver el préstamo.

2.1. Fases dentro del plazo:

a) Período de carencia en su caso: intervalo en que solo se pagan intereses y no se devuelve capital.
b) Período de amortización: durante el cual se pagan intereses y se devuelve capital.

2.2. Periodicidad de las cuotas: Suele ser mensual (podría ser trimestral, semestral …).

2.3. Importe de las cuotas: Es el importe a pagar. Quien asume la deuda debe prever que podrá atender este pago.

3. Interés

3.1. Tipo de interés: puede ser fijo o variable.

Si el interés es fijo durante toda la duración del préstamo: las cuotas serán iguales durante todo el préstamo.

– Ventaja: se puede saber desde el principio la cantidad exacta que se va a pagar cada mes y el total pagado al final del préstamo.

– Posible inconveniente: el interés fijo puede ser superior al que se concedería inicialmente en un préstamo a interés variable

Si el interés es variable: suele existir una primera fase de interés fijo y una segunda fase de interés variable. En la fase de interés variable este se determina por la suma de un determinado diferencial a un índice de referencia (el más frecuente hoy el Euribor). Se revisa en los períodos marcados.

– Actualmente no se ponen cláusulas suelo
– Sí se aclara que el interés nunca será negativo (es decir, que puede que en un período incluso no haya que pagar intereses, pero nunca que se reste nada de los intereses a pagar, suele decirse coloquialmente que el Banco no pagará al prestatario).
– Normalmente el interés fijo del primer período es inferior al que resultaría de aplicar el variable pactado para el período siguiente
– Muchas veces el diferencial está vinculado a otros productos contratados (se aplica menos diferencial si se tienen más productos contratados).
– Posible inconveniente: el interés variará y con ello la cuota.

3.2. Se admite prácticamente siempre la amortización anticipada, es decir, adelantar cantidades debidas. Se puede optar por reducir la cuota a pagar o reducir el plazo.
Suelen existir comisiones por antelación anticipada.
En el caso de préstamos a interés fijo la comisión suele ser superior y su cálculo es más complejo (depende de que se genere perjuicio a la entidad acreedora, lo que exige cierto conocimiento financiero).

3.3. TAE. Permite comparar ofertas de distintas entidades. La “Tasa Anual equivalente” (TAE), es el tipo que efectivamente se paga teniendo en cuenta las comisiones que cobra la entidad de crédito, y la forma y tiempo en que se hacen los pagos (por meses, por trimestres, anticipados o no). No es el mismo coste pagar los intereses cada mes, que anticiparlos todos el 1 de enero, que demorarlos al 31 de diciembre, que pagarlos trimestralmente…

4. Comisiones. Cantidades que se cobran por distintos conceptos. Pueden ser:

– De Apertura.
– De Estudio.
– Por amortización anticipada total o parcial.
– Por desistimiento parcial o total (en operaciones a interés variable, por anticipar el pago del préstamo).
– Por Riesgo de Tipo de Interés (en operaciones a interés fijo, por anticipar el pago del préstamo).
– Comisión por subrogación de deudor (a pagar por el adquirente del inmueble que desee continuar pagando la hipoteca que fue concedida a su transmitente).
– Comisión por modificación de las condiciones (por cambio de cualquier condición; si solo se amplía el plazo, el máximo de la comisión es por Ley del 0,1% sobre el capital pendiente).
– Comisión por subrogación de acreedor o por cambio de entidad acreedora (cuando es el deudor quien decide llevarse el préstamo a otra entidad que le ofrezca mejores condiciones).
– Comisión por reclamación de cuotas impagadas (importe fijo los gastos que supone la devolución del recibo y las gestiones de recuperación de cada cuota impagada).

Puede haber otras comisiones.

Muchas de estas comisiones tienen topes legales.
No dude en revisar las comisiones de si operación financiera y en consultar sobre ellas.

5. Obligaciones del prestatario

– Pagar las cuotas.
– Formalizar el seguro sobre el inmueble hipotecado (de daños e incendios) pagando puntualmente la prima anual.
– Pagar cada año el IBI, los gastos de comunidad de propietarios y, en su caso, otros impuestos que puedan gravar el inmueble (en general, estar al corriente en cualquier pago que pudiera tener preferencia a la hipoteca).

6. Garantías

Normalmente la hipoteca es garantía suficiente. A veces se exigen avales o fianzas de otras personas.

7. Adicionales

En las novaciones actuales es muy frecuente aprovechar para ajustar las cláusulas de vencimiento anticipado a la nueva normativa de la LEC (exigencia de impago de al menos tres cuotas para ejecutar la hipoteca).

De manera similar a lo que sucede para conceder el préstamo o el crédito, para el mero análisis de si la operación de novación es viable o no, las entidades suelen realizar dos actuaciones:

Tasación del inmueble a hipotecar.

Consulta de la situación registral.

Ambas actuaciones generan unos gastos que pueden reclamarse al prestatario incluso si no se acuerda la novación.

Si sobre la finca se detectan cargas y se acuerda la novación, es frecuente que se solicite su previa cancelación, para que la hipoteca sea ahora la carga con prioridad. Tales cancelaciones pueden generar gastos.

Cuando la novación del préstamo tiene cláusula suelo (o incluso cuando sin tenerla se prevé que no habrá intereses negativos), se concede en divisas o se ofertan instrumentos de cobertura del riesgo de interés, debe escribirse de forma manuscrita y firmarse un texto aprobado por el Banco de España o un texto adaptado por la entidad. Para ganar tiempo, puede descargárselo, copiarlo de su puño y letra y llevarlo firmado a notaría (pero exija antes las informaciones que indicar).

Modelo de cláusula manuscrita del Banco de España

Modelo de cláusula manuscrita adaptada al supuesto de exclusión de tipos de interés negativos

La regla general es que solo están exentas las novaciones expresamente contempladas en el art. 9 de la Ley 2/1994.

“Artículo 9. Beneficios fiscales.
Estarán exentas en la modalidad gradual de “Actos Jurídicos Documentados” las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1 de esta ley y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo, o a ambas”.

Las demás novaciones, por regla general, quedan sujetas al impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre la total responsabilidad hipotecaria. La responsabilidad hipotecaria no es solo el principal, sino que se suman los intereses ordinarios y de demora, así como las costas garantizadas.

A nuestro juicio, se ha producido el absurdo de que novaciones que antes de la Ley 2/1994 no pagaban impuesto por no alterar la responsabilidad hipotecaria, hoy las Administraciones Autonómicas pretenden que sí que tributen tras dicha norma (que pretendía todo lo contrario: abaratar y facilitar las novaciones).

Los mismos que la escritura de hipoteca

Liquidación de impuestos

– Lo frecuente es que la entidad financiera tenga concertado el servicio con alguna gestoría.

– Puede encomendarse esta gestión a la notaría.

– Consulte siempre antes si es o no un caso de exención.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

– Lo frecuente es que la entidad financiera tenga concertado el servicio con alguna gestoría.

– Puede encomendarse esta gestión a la notaría.

La notaría no responde de gestiones encomendadas a las gestorías o empresas de servicios subcontratadas por entidades financieras.

Las gestiones encomendadas a la notaría son asumidas por la misma o, en su caso, delegadas bajo nuestra responsabilidad.

Las novaciones se facturan con determinadas reducciones y limitaciones marcadas por Ley.

Documento : Subrogación de hipotecas entre entidades

Dirigirse a Montserrat Ducal


Durante la vida del préstamo, al prestatario puede interesarle ‘llevarse’ la hipoteca de una entidad a otra que le ofrezca mejores condiciones.

En tales casos, se abre un proceso que consiste en requerir al notario para que comunique la mejor oferta a la entidad acreedora inicial. Esta podrá enervar la subrogación (aquietarla o evitarla) ofreciendo similares condiciones, para lo cual previamente debe indicar cuál es la deuda actual. Si no lo hace así, podrá cambiarse de entidad la hipoteca sin necesidad ni siquiera de que comparezca la primitiva acreedora (naturalmente firmando ante notario el deudor y la nueva entidad acreedora).

Se regula en el art. 2 de la Ley 2/1994 que regula detalladamente el procedimiento.

A continuación encontrará la información esencial relacionada con este documento

¿Alguna duda?

Ofrecemos a nuestros clientes el eCentro de Documentación y ayuda para facilitar la comprensión del trámite que se le presenta, consultar las dudas frecuentes al notario o bien enviar consultas concretas para servicio y documento.

ABRA : Documentación y ayuda

El documento básico es la nueva Oferta vinculante que facilita la entidad que está ofreciendo mejores condiciones.

Requerido el notario,

El notario notificará dicha oferta vinculante a la otra entidad que gozará del plazo legal para enervar la subrogación (Acta de notificación)

La entidad inicial facilitará el saldo pendiente o deberá calcularlo la nueva entidad bajo su responsabilidad

En caso de que se prosiga con la subrogación, se otorgará la escritura de subrogación y se deberá efectuar el depósito del saldo pendiente en notaría o acreditar de su transferencia a la entidad inicial

Para el mero análisis de si la operación de subrogación es viable o no, las entidades suelen realizar dos actuaciones:

Tasación del inmueble a hipotecar.

Consulta de la situación registral.

Ambas actuaciones generan unos gastos que pueden reclamarse al prestatario incluso si no se produce la subrogación.

Si sobre la finca se detectan cargas (distintas de la hipoteca que se pretende subrogar) y se concede la subrogación, es frecuente que se solicite su previa cancelación, para que la hipoteca sea ahora la carga con prioridad. Tales cancelaciones pueden generar gastos.

Cuando el préstamo tiene cláusula suelo (o incluso cuando sin tenerla se prevé que no habrá intereses negativos), se concede en divisas o se ofertan instrumentos de cobertura del riesgo de interés, debe escribirse de forma manuscrita y firmarse un texto aprobado por el Banco de España o un texto adaptado por la entidad. Para ganar tiempo, puede descargárselo, copiarlo de su puño y letra y llevarlo firmado a notaría (pero exija antes las informaciones que indicar).

Modelo de cláusula manuscrita del Banco de España

La regla general es que está exenta.

El art. 7 de la Ley 2/1994, dispone:
“Estará exenta la escritura que documente la operación de subrogación en la modalidad gradual de «Actos Jurídicos Documentados» sobre documentos notariales”.

Dado que a veces la subrogación se combina con una novación de otras condiciones, consulte si se va a otorgar algún otro documento complementario que pueda determinar el pago de impuestos (p.e. una ampliación posterior de capital).

Los mismos que la escritura de hipoteca

Liquidación de impuestos

– Lo frecuente es que la entidad financiera tenga concertado el servicio con alguna gestoría.

– Puede encomendarse esta gestión a la notaría

– Consulte siempre antes si es o no un caso de exención. En general, lo es; pero debe tenerse en cuenta la posible existencia de modificaciones adicionales no exentas o documentos complementarios.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

– Lo frecuente es que la entidad financiera tenga concertado el servicio con alguna gestoría.

– Puede encomendarse esta gestión a la notaría.

La notaría no responde de gestiones encomendadas a las gestorías o empresas de servicios subcontratadas por entidades financieras.

Las gestiones encomendadas a la notaría son asumidas por la misma o, en su caso, delegadas bajo nuestra responsabilidad.

Las subrogaciones se facturan con determinadas reducciones y limitaciones marcadas por Ley.

Documento : Cancelación de hipotecas

Dirigirse a Susana Noguera


Cuando el deudor termina de pagar el préstamo o el crédito, nada debe al Banco, pero en el Registro sigue apareciendo la carga de su hipoteca como un gravamen de su finca.

Si en el futuro desea transmitirla o con motivo de su herencia, esa carga aparecerá como vigente (aunque nada se deba). Para evitar esta situación, conviene solicitar de la entidad acreedora que otorgue la escritura de Cancelación de Hipoteca por carta de pago.

Nuestra experiencia es que con el paso de los años puede complicarse la localización de la entidad acreedora que debe cancelar (piense Vd. en los casos de Cajas hoy desaparecidas, carteras de créditos vendidas a fondos buitre, etc.), por lo que es aconsejable cancelar tan pronto se termina de pagar.

A continuación encontrará la información esencial relacionada con este documento

¿Alguna duda?

Ofrecemos a nuestros clientes el eCentro de Documentación y ayuda para facilitar la comprensión del trámite que se le presenta, consultar las dudas frecuentes al notario o bien enviar consultas concretas para servicio y documento.

ABRA : Documentación y ayuda

Para poder tramitar la cancelación se precisa normalmente:

Un certificado bancario de la entidad acreedora que acredite que nada se debe ya

Información de la finca cuya hipoteca se pretende cancelar.

– Al efecto basta con una nota simple registral de dicha finca

– Si tiene copia de la escritura de hipoteca, naturalmente no hay ningún problema

– Si no tiene copia de la escritura de hipoteca, pero sí de su compraventa, la notaría puede obtener la nota registral y autorizar la cancelación

Hipotecas inscritas a nombre de entidades que ya no son las acreedoras.

– En ocasiones, es necesario acreditar antes quién es el acreedor actual, sucesor de quien figuraba como tal en el Registro (p.e. el Banco que ha asumido las hipotecas de una Caja). En principio, los costes que de ello se devenguen corresponden a la entidad, aunque es frecuente que las facturas no vengan desglosadas.

Es frecuente que la entidad acreedora exija algún pago previo:

Una comisión por cancelación o por emisión del certificado

Un gasto de alguna gestoría que verifica el proceso

Corresponde al interesado comprobar si esos cargos son o no correctos.

La notaría suele exigir

La solicitud o encargo

La provisión de fondos, sea solo para el trámite notarial o para la liquidación de impuestos e inscripción

Y, en su caso, el encargo de atender pagos a terceros exigidos por la entidad acreedora para firmar (con exoneración de responsabilidad para el notario si el deudor considera que esos pagos no proceden, cuestión a dilucidar entre el cliente y su Banco)

La regla general es que está exenta.

En el país Vasco, en ciertos casos, paga impuestos.

Por favor, consulte.

Liquidación de impuestos

– Lo frecuente es que la entidad financiera tenga concertado el servicio con alguna gestoría, pero respetará su derecho de libre elección.

– Puede encomendarse esta gestión a la notaría.

– Consulte siempre antes si es o no un caso de exención. En general, lo es; pero debe tenerse en cuenta que en el País vasco, algunas cancelaciones sí pagan impuestos.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

– Lo frecuente es que la entidad financiera tenga concertado el servicio con alguna gestoría.

– Puede encomendarse esta gestión a la notaría.

La notaría no responde de gestiones encomendadas a las gestorías o empresas de servicios subcontratadas por entidades financieras.

Las gestiones encomendadas a la notaría son asumidas por la misma o, en su caso, delegadas bajo nuestra responsabilidad.

Las cancelaciones se facturan con determinadas reducciones y limitaciones marcadas por Ley.

Documento : Cesiones de carteras de préstamos

Dirigirse a Montserrat Ducal


Dado que son operaciones específicas que exigen especiales conocimientos, consulten en caso de duda.

Suelen ser operaciones entre entidades financieras o entre una entidad financiera y un fondo, por lo que parece que excede de la finalidad de esta página informativa detallar el procedimiento.

Es esencial acudir a quienes disponemos de experiencia sobrada para permitir en el futuro la debida identificación de los préstamos cedidos evitando problemas de inscripción o de ejecución.

El aspecto fiscal (que ha ido variando) también debe ser objeto de consulta al notario.


¿Alguna duda?

Ofrecemos a nuestros clientes el eCentro de Documentación y ayuda para facilitar la comprensión del trámite que se le presenta, consultar las dudas frecuentes al notario o bien enviar consultas concretas para servicio y documento.

ABRA : Documentación y ayuda

¿Alguna duda?

Ofrecemos a nuestros clientes el eCentro de Documentación y ayuda para facilitar la comprensión del trámite que se le presenta, consultar las dudas frecuentes al notario o bien enviar consultas concretas para servicio y documento.

ABRA : Documentación y ayuda

Documento : Cesiones de créditos o préstamos concretos

Dirigirse a Montserrat Ducal


Dado que son operaciones específicas que exigen especiales conocimientos, consulten en caso de duda.
Suelen ser operaciones entre una entidad financiera y un interesado en la adquisición de una operación financiera concreta, por lo que parece que excede de la finalidad de esta página informativa detallar el procedimiento.
Es esencial acudir a quienes disponemos de experiencia sobrada para permitir en el futuro la debida identificación de los préstamos cedidos evitando problemas de inscripción o de ejecución.

El aspecto fiscal (que ha ido variando) también debe ser objeto de consulta al notario.


¿Alguna duda?

Ofrecemos a nuestros clientes el eCentro de Documentación y ayuda para facilitar la comprensión del trámite que se le presenta, consultar las dudas frecuentes al notario o bien enviar consultas concretas para servicio y documento.

ABRA : Documentación y ayuda

Documento : Préstamos entre particulares

Dirigirse a Montserrat Ducal


Nada impide que un particular preste a otro. De hecho, entre familiares, es muy frecuente.

El problema básico es que, si no se documenta debidamente, la presunción fiscal es que el préstamo es retribuido (devenga intereses) y que debe declararse en el Impuesto sobre la Renta. Por ello, se muy conveniente otorgar escritura pública de préstamo entre particulares.

A continuación encontrará la información esencial relacionada con este documento

¿Alguna duda?

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ABRA : Documentación y ayuda

El préstamo puede realizarse sin o con garantía.

El préstamo entre particulares sin más garantía que la personal del deudor

– En este caso, basta informar al notario de los datos de prestatario y prestamista, así como de las Condiciones del préstamo: principal, plazo, interés ordinario (de haberlo), de demora, etc.

El préstamo entre particulares con garantía adicional de una finca propiedad del deudor o de un tercero

– En este caso, al otorgar el préstamo, se constituye la hipoteca como garantía del acreedor.
Remitimos a los requisitos generales de los préstamos hipotecarios (vid. 2.a.), si bien no es preceptiva oferta alguna.
Sí es necesario Certificado de tasación.

El préstamo entre particulares con garantía personal de personas distintas del deudor

– Son aquellos supuestos en que el prestamista exige que firme un avalista o fiador.

Como es lógico, conviene acreditar para evitar incidencias fiscales:

La efectiva entrega de la cantidad prestada (p.e. mediante transferencia o cheque bancario nominativo).

La devolución del importe en los años sucesivos.

Las empresas profesionales que se dedican a prestar dinero están sujetas a la Ley 2/2009 y no pueden eludir su aplicación.
Con motivo del otorgamiento o de la inscripción de la hipoteca es posible que se compruebe si han realizado más préstamos del mismo tipo, en cuyo caso, se les exigirá el cumplimiento de toda su normativa, no considerándose préstamo entre particulares.

La regla general es que está exento.

Si se garantiza el préstamo con hipoteca, se seguirán los mismos trámites que afectan a esta.

Liquidación de impuestos

– Puede encomendarse esta gestión a la notaría.

– Consulte siempre antes si es o no un caso de exención.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

– Puede encomendarse esta gestión a la notaría.

La notaría no responde de gestiones encomendadas a las gestorías o empresas de servicios subcontratadas por entidades financieras.

Las gestiones encomendadas a la notaría son asumidas por la misma o, en su caso, delegadas bajo nuestra responsabilidad.

Documento : Donaciones de dinero

Dirigirse a Montserrat Ducal


Es frecuente que se desee entregar gratuitamente dinero a otra persona (normalmente, padres a hijos para adquisición de vivienda).

Cuando el donatario va a comprar (a gastar ese dinero) necesita demostrar que obra legalmente en su poder.

Para justificar la procedencia del dinero y que no se va a reclamar su devolución, se otorga la escritura de donación.

A continuación encontrará la información esencial relacionada con este documento

¿Alguna duda?

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ABRA : Documentación y ayuda

Se exige:

Identificación de los donantes

Identificación de los donatarios

Es conveniente indicar el grado de parentesco porque afecta a la tarifa fiscal

Acreditación de la entrega del dinero (transferencia o cheque bancario nominativo)

Conviene indicar el destino del dinero donado si pretende acogerse a alguna bonificación

El plazo desde la entrega del dinero y el otorgamiento de la escritura de donación debe ser mínimo, para poder gozar de los beneficios fiscales.

Preguntas frecuentes

En la sección de Preguntas frecuentes, podrá consultar las cuestiones generales aplicables a todos los servicios. Las respuestas son genéricas, de manera que determinados servicios pueden exigir consideraciones especiales.

ABRA : PREGUNTAS FRECUENTES
  • ¿Quién debe comparecer en la notaría?
  • ¿Cómo debo identificarme en la notaría?
  • ¿Cómo debe intervenir una persona con capacitad limitada?
  • ¿Cómo conocer los honorarios que aplica el notario?
  • ¿Puedo obtener un presupuesto?

Envío de consultas

Puede utilizar la siguiente página para consultar información sobre un servicio o documento concreto. Este enlace le llevará a la página para enviar sus cuestiones al departamento correcto.

ABRA : ENVÍO DE CONSULTAS